審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告中的保留意見(jiàn)、重要揭示、特別事項(xiàng)說(shuō)明中涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的提示提醒等內(nèi)容 |
(一)被評(píng)估單位持有滬房地市字(1997)第100443號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證,發(fā)證日期為1997年10月30日,但該產(chǎn)權(quán)證上僅記載國(guó)有出讓商業(yè)用地11,383平方米,未記錄土地上建筑物。
根據(jù)上海第六棉紡織廠有限公司(前身“上海第六棉紡織廠”)提供的資料,被評(píng)估單位與上海聯(lián)家超市有限公司(家樂(lè)福)于1996年9月簽署了一份《租賃協(xié)議》,被評(píng)估單位授權(quán)上海聯(lián)家超市有限公司以被評(píng)估單位名義建造地上房屋。作為上海聯(lián)家超市有限公司項(xiàng)目,被評(píng)估單位所有的土地使用權(quán)由市規(guī)土局出讓?zhuān)鲎尯贤?hào)為滬房地(1997)出讓合同內(nèi)字第62號(hào),合同約定出讓土地面積11,383平方米,總建筑面積不得超過(guò)26,600平方米,聯(lián)家超市經(jīng)過(guò)改造建設(shè)后,根據(jù)上海第六棉紡織廠有限公司提供的資料,經(jīng)測(cè)繪房屋建筑總面積27,828.58平方米,實(shí)際建造面積超出出讓合同總面積1,228.58平方米,如需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,則需要補(bǔ)繳超出部分的地價(jià)。
2010年上海第六棉紡織廠由申達(dá)集團(tuán)置換進(jìn)申達(dá)股份,由申達(dá)股份資產(chǎn)管理中心進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。申達(dá)股份資產(chǎn)管理中心認(rèn)為上海聯(lián)家超市有限公司作為該房屋的改造建設(shè)方、實(shí)際使用方,應(yīng)由其支付該筆地價(jià)款,但上海聯(lián)家超市有限公司一直未給予明確答復(fù),由于該筆地價(jià)款至今一直未補(bǔ)繳,導(dǎo)致該廠目前只有土地證而無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證。
根據(jù)上海第六棉紡織廠有限公司提供的資料,本項(xiàng)評(píng)估投資性房地產(chǎn)-房屋建筑總面積27,828.58平方米,提請(qǐng)有關(guān)報(bào)告使用者注意有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵,即本項(xiàng)評(píng)估對(duì)其中26,600平方米按房地合一(含商業(yè)用地面積11,383平方米,建筑面積26,600平方米)進(jìn)行估值,對(duì)超面積的1,228.58平方米建筑按其建安成本進(jìn)行估值。
提請(qǐng)有關(guān)報(bào)告使用者注意,被評(píng)估單位持有滬房地市字(1997)第100443號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證,該權(quán)證未記載建筑面積。根據(jù)被評(píng)估單位提供的資料顯示,被評(píng)估單位已取得建筑面積26,600平方米相應(yīng)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(滬普建97(0078)號(hào))和《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明》(普規(guī)土查字(98)第010號(hào))。該土地上實(shí)際建造面積(27,828.58平方米)超出出讓合同的面積(26,600平方米),對(duì)有關(guān)建筑面積的認(rèn)定最終應(yīng)由法定部門(mén)出具的文件為準(zhǔn)。如需在房地產(chǎn)權(quán)證上記載完整建筑面積,則需向政府有關(guān)部門(mén)提交申請(qǐng)、獲批后辦理包括但不限于補(bǔ)交地價(jià)等在內(nèi)的相關(guān)手續(xù)。
(二)根據(jù)上海第六棉紡織廠有限公司提供的資料,上海第六棉紡織廠有限公司與上海聯(lián)家超市有限公司簽署的最新物業(yè)租賃合同,經(jīng)雙方確認(rèn),如在原租賃合同中已有約定的,以原租賃合同的相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。該租賃合同顯示房地產(chǎn)租賃起始日為2015年12月3日至2022年12月2日止,租賃面積約為二萬(wàn)七千八百二十八點(diǎn)五八平方米(27,828.58 平方米)。根據(jù)上海第六棉紡織廠有限公司提供的資料,1996年簽署的《租賃協(xié)議》,所有已完成的建筑物及所有的改建部分可以被保留在租賃場(chǎng)地上并可免費(fèi)成為被評(píng)估單位的財(cái)產(chǎn),據(jù)此本報(bào)告按投資性房地產(chǎn)(含超面積的1,228.58平方米)權(quán)屬被評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估,同時(shí)還考慮了租約限制的影響值,即投資性房地產(chǎn)評(píng)估值反映的是考慮租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值。 |