審計(jì)報(bào)告和評估報(bào)告中的保留意見、重要揭示、特別事項(xiàng)說明中涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的提示提醒等內(nèi)容 |
(1)寶鋼集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司賬上所有的寶鋼大廈房產(chǎn),屬于按份共有,其中,寶鋼集團(tuán)國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司占46%、上海寶鋼集團(tuán)浦東國際貿(mào)易有限公司(原名:上海寶鋼集團(tuán)浦東國際貿(mào)易公司)占38%、寶鋼集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司(原名:寶鋼集團(tuán)財(cái)務(wù)公司)占16%。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,所有權(quán)人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)做重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。被評估企業(yè)實(shí)際擁有寶鋼大廈的權(quán)益為16%,少于上述份額,因此實(shí)際對于資產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)具有不確定性。本次評估未考慮上述事項(xiàng)對于估值的影響。
(2)截至評估基準(zhǔn)日,寶鋼集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司的辦公用房,位于上海市浦東新區(qū)世博大道1859號(寶武大廈)9層,系租賃取得,出租方為寶鋼集團(tuán)(上海)置業(yè)有限公司,租期自2018年7月1日至2019年6月30日,租賃面積暫定為2551.78平方米,含增值稅日租金為7.42元/天/平方米。據(jù)了解為市場化租金價(jià)格,該租賃房產(chǎn)不納入本次評估范圍。
被評估單位已于2018年3月將自有份額整體出租給上海寶地楊浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,租賃期限為2018/3/1到2038/2/28,租賃采用固定租金加分成租金的方式。租賃期1-10年,固定含稅日租金4.0元/平米/日,當(dāng)承租方對外租賃產(chǎn)生的年度租金大于固定租金時(shí),按差額部分15%計(jì)分成租金。租賃期11-20年,固定含稅日租金4.0元/平米/日,當(dāng)承租方對外租賃產(chǎn)生的年度租金大于固定租金時(shí),按差額部分60%計(jì)分成租金。
根據(jù)租賃合同約定:房屋裝修期為6個(gè)月,即從2018年3月1日起至2018年8月31日止;裝修期間免租金;自租賃房屋實(shí)際交付日起,房屋改建、擴(kuò)建均由租賃方自費(fèi)承擔(dān)。裝修期滿后即起租,從2018年9月1日起,至2038年2月28日止;租賃期滿,上海寶地楊浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司享有優(yōu)先續(xù)租權(quán);實(shí)際交付后的首日起,承租方需承擔(dān)已交付區(qū)域內(nèi)的水、電等相關(guān)公共事業(yè)費(fèi)用。租賃期滿后,承租方需將地塊內(nèi)全部房屋、場地及配套設(shè)施(包括改造擴(kuò)容的水、電、煤、氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施,及電梯、機(jī)械停車庫等特種設(shè)備,包括改造增加的建筑面積或?qū)嶋H增加的使用面積及配套設(shè)備)將全部無償按現(xiàn)狀移交出租人。2018年6月29日,由寶鋼建筑承接的寶鋼大廈裝修項(xiàng)目正式開工,截至目前,已全部完成裝修,具備出租條件。寶鋼大廈裝修項(xiàng)目主要為寶鋼大廈室內(nèi)改造升級,大樓主體結(jié)構(gòu)、主要設(shè)備主機(jī)、建筑主體外墻維持現(xiàn)狀保持不變,局部室外景觀、建筑入口外墻、室內(nèi)裝飾改造升級及現(xiàn)狀裝修修繕。 |