| 審計報告和評估報告中的保留意見、重要揭示、特別事項說明中涉及轉讓產(chǎn)權的提示提醒等內容 |
1、被評估單位有 3 輛大眾轎車、 3 輛別克轎車，由于北京車輛限牌，購車后租用了聯(lián)通租賃集團有限公司北京分公司的車輛牌照號，車輛牌照號所有人為聯(lián)通租賃集團有限公司北京分公司。評估人員認為被評估單位實際已支付車輛全款，車輛也已使用并納入固定資產(chǎn)管理，并且被評估單位與車輛牌照號所有人對車輛所有權也有相關約定，故本次將上述車輛作為被評估單位的固定資產(chǎn)納入評估范圍。
2、被評估單位應收款項中有 2 筆款項已上訴法院并判決勝訴，但執(zhí)行款只收到31,262.50 元，具體情況如下： 被評估單位訴江蘇盛業(yè)光電科技有限公司（簡稱盛業(yè)公司）拖欠貨款一案，根據(jù)南京市秦淮區(qū)人民法院于 2015 年 8 月 28 日下達的 2015 秦商初字第 746 號《民事判決書》，判決盛業(yè)公司于判決十日內歸還本公司 3,865,076.83 元，并支付逾期利息；判決無錫盛成偉業(yè)貿易有限公司、薛皓對上述債務中的 2,211,698.82 元承擔連帶清償責任。根據(jù)法院、律師對該案件的反饋情況，欠款總額中的無連帶清償部分的1,653,378.01 元基本確定形成壞賬，公司已于 2016 年核銷該筆壞賬。對有連帶清償責任的 2,211,608.82 元，由于對能否順利回款還有很大的不確定性，本公司從謹慎性原則考慮，于 2016 年度全額計提壞賬準備，2017 年 4 月收到 31,262.50 元，沖回該部分壞賬準備。 對上述債權，評估人員根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值，壞賬準備評估為零。
3、根據(jù)南京市發(fā)展和改革委員會出具的寧發(fā)改投核字【2008】42 號《南京大明文化實業(yè)有限責任公司金陵大報恩寺琉璃塔暨遺址園區(qū)建設項目核準決定書》文件及南京市秦淮區(qū)人民政府出具的寧秦府征字【2012】2 號《南京市秦淮區(qū)人民政府國有土地上房屋征收決定》文件，2014 年被評估企業(yè)與南京市秦淮區(qū)房屋征收管理辦公司（征收單位）簽訂南京市國有土地上房屋征收與補償協(xié)議，被評估企業(yè)（乙方）與南京市秦淮區(qū)房屋征收管理辦公司（征收單位甲方）、南京大明文化實業(yè)有限公司（委托征收單位丙方）簽訂征收補償（補充）協(xié)議書，（1）征收乙方房屋建筑物 20,866.23平方米（其中：有房產(chǎn)證的 20,330.84 平方米，自建房無房產(chǎn)證的 535.39 平方米），房屋占地面積 20,309.40 平方米，征收補償總款為 32,900.00 萬元。（2）征收綠化用地和公共道路用地 1,179.41 平方米，征收費用 1,769.115 萬元。（3）甲方、乙方同意在“黃泥塘”地塊中規(guī)劃用地 70 米*95 米，由乙方按規(guī)劃部門要求建設“新賓館”，新賓館建設用地涉及乙方自有土地 2,166.66 平方米，涉及丙方“黃泥塘”地塊中的土地面積 4,454.51 平方米，對涉及丙方“黃泥塘”地塊中的土地按“等面積等價原則”，在晨光賓館征收面積中抵扣，抵扣費用為 7,216.04 萬元。
根據(jù)南京市發(fā)展和改革委員會出具的寧發(fā)改投核字【2012】1032 號《關于金陵大報恩寺遺址公園及配套建設項目核準決定書》文件及南京市秦淮區(qū)人民政府出具的寧秦府征字【2013】4 號《南京市秦淮區(qū)人民政府國有土地上房屋征收決定》文件，2015年被評估企業(yè)（乙方）與南京市秦淮區(qū)房屋征收管理辦公司（征收單位甲方）、南京大明文化實業(yè)有限責任公司（委托征收單位丙方）簽訂《關于晨光銷售樓地塊征收補償協(xié)議》，（1）銷售樓地塊征收、補償事宜，征收乙方自有土地 2,166.66 平方米，其中“銷售樓”建筑面積 1,665.29 平方米，地大于房 501.37 平方米；丙方在原“銷售樓”地區(qū)晨光大道南側補償 1,888.00 平方米的“新建筑”產(chǎn)權、使用權歸乙方；“新建筑”周邊規(guī)劃道路、綠化用地 278.66 平方米產(chǎn)權歸乙方，由乙方、丙方共同使用，故賬面無形資產(chǎn)中該土地仍掛賬，賬面原值為 1,572,994.52 元。（2）新賓館預留建設用地退還等事宜，由于乙方上級“中國航天科工集團”相關規(guī)定，乙方不再復建新賓館，涉及丙方“黃泥塘”地塊中 4,454.51 平方米原新賓館預留建設用地抵扣款 7,216.04 萬元退還給乙方。 根據(jù)上述協(xié)議，被評估單位應收到的動遷補償費為 34,669.15 萬元，已全額收到，用于動拆遷相關費用及結轉營業(yè)外收入，截至 2017 年 9 月 30 日賬面余額為275,096,694.99 元，被評估單位將于 2018 年結轉收益并交納相關所得稅。上述拆遷事宜已于 2015 年 6 月結束，但房屋所有權證、國有土地使用證未辦理變更登記手續(xù)，且被征收銷售樓地塊土地 2,166.66 平方米拆遷補償協(xié)議約定在原“銷售樓”地區(qū)晨光大道南側補償 1,888.00 平方米的“新建筑”以及“新建筑”周邊規(guī)劃道路、綠化用地 278.66平方米產(chǎn)權尚未得到落實，其土地使用權類型、用途不明。
本次以企業(yè)申報數(shù)、房地產(chǎn)權證、拆遷補償協(xié)議為基礎，以現(xiàn)場勘察核實的房屋建筑物數(shù)量、土地使用權面積作為評估范圍。對已拆遷待補償?shù)?1,888.00 平方米的“新建筑”以及“新建筑”周邊規(guī)劃道路、綠化用地 278.66 平方米產(chǎn)權，設定房屋建筑物為商服用房，國有土地使用權類型為出讓、用途為商業(yè)用地納入土地使用權評估范圍。
4、本次對納入評估范圍的委估房屋建筑物占用的國有劃撥用地使用權，根據(jù)原國家國土資源管理局頒布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》及南京市人民政府相關規(guī)定，按評估市場地價的40%扣除劃撥用地使用權需繳納的土地出讓金作為評估值。
5、截至評估基準日，納入投資性房地產(chǎn)評估范圍、座落于建康路115號的航天大廈(寧房權證白轉字第293064號房屋所有權證)房屋建筑物，結構為磚混，總層數(shù)為地上8層地下2層，建筑面積共計9867.59平方米，屋用途為其他（目前用于商服用途）。
上述房屋目前整幢出租，根據(jù)被評估單位提供的2015年12月31日與杭州住友酒店管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，租賃期限10年零3個月，裝修免租期3個月，從2016年1月15日起至2026年4月14日止，第1至第2年年租金680萬元，第3至第4年年租金在第1至第2年年租金基礎上增長5%為714萬元，依此類推，第9年至第10年年租金為826.54萬元。對于該類商用的房屋建筑物分別采用市場法、收益法進行評估，再通過認真對影響房地產(chǎn)價值因素的分析，并結合評估經(jīng)驗，對兩種評估結果進行綜合分析后采用了市場法的評估結論，評估結論未考慮租約對評估結果的影響。
具體其他詳見評估報告。
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