| 審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告中的保留意見、重要揭示、特別事項(xiàng)說(shuō)明中涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的提示提醒等內(nèi)容 |
以下出自評(píng)估報(bào)告：十二、特別事項(xiàng)說(shuō)明
3.截至評(píng)估報(bào)告提出日期，根據(jù)委托人及相關(guān)當(dāng)事方的說(shuō)明，我們了解到存在以下特別事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注其對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的影響：
（1）本次評(píng)估報(bào)告未引用其他任何報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)。
（2）本次評(píng)估報(bào)告權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形有：
①截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物共9項(xiàng)尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，分別為10#宿舍、2層倉(cāng)庫(kù)旁廁所、新氫氣房、F車間（空桶房）、抽水房、水井房、機(jī)修房（三）、廢水處理動(dòng)力房、廁所，未辦證面積共計(jì)1,886.23平方米，未辦證原因?yàn)椋阂蛟摬糠址课萁ㄖ餅槠髽I(yè)2003年從外部購(gòu)買所得，辦證手續(xù)所需資料缺失，導(dǎo)致無(wú)法辦證。企業(yè)提供了該部分房屋建筑物的購(gòu)買協(xié)議、評(píng)估報(bào)告、未辦證情況說(shuō)明等權(quán)屬資料，證明房屋確實(shí)為其所有，不存在權(quán)屬糾紛。
②國(guó)有土地使用證編號(hào)為“玉國(guó)用（2003）字第08號(hào)”的土地為企業(yè)從外部購(gòu)得，屬于外購(gòu)整體資產(chǎn)中的一部分，已辦理了合法的轉(zhuǎn)讓手續(xù)并取得了《國(guó)有土地使用證》，企業(yè)2004年將購(gòu)買的資產(chǎn)再評(píng)估入賬，當(dāng)時(shí)該土地存在當(dāng)?shù)貒?guó)土局重復(fù)發(fā)證的產(chǎn)權(quán)瑕疵情況，未將其納入評(píng)估范圍，故該土地價(jià)值沒(méi)有在企業(yè)賬面上反映。該宗地于2013年4月17日取得，截止評(píng)估基準(zhǔn)日已超過(guò)14.7年，從取得至今，一直未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中第二十六條中的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于超過(guò)2年以上的閑置用地，政府有權(quán)無(wú)償收回。但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
企業(yè)人員告知，未開發(fā)利用兩個(gè)原因，第一是企業(yè)取得該宗地時(shí)，國(guó)土局未對(duì)其進(jìn)行場(chǎng)地平整，其地質(zhì)條件較差，宗地內(nèi)存在溝渠、石塘等情況，對(duì)其開發(fā)利用成本較高；二是該宗土地的土地證與相鄰的企業(yè)存在重復(fù)發(fā)證情況，權(quán)屬存在瑕疵，為政府行為導(dǎo)致。評(píng)估人員前往當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門了解，企業(yè)所持有的《國(guó)有土地使用證》為當(dāng)?shù)貒?guó)土部門頒發(fā)，未有被收回的情況，并獲得了2013年11月20日由玉龍縣人民政府辦公室發(fā)布的“玉龍納西族自治縣人民政府會(huì)議紀(jì)要”，該紀(jì)要提出玉龍縣國(guó)土局將盡快妥善處理好該地塊權(quán)屬的有關(guān)事宜，但截至評(píng)估基準(zhǔn)日，該事項(xiàng)仍然未有定論。根據(jù)一般理解及物權(quán)的優(yōu)先原則，企業(yè)擁有該宗土地的在先權(quán)利，成立在先的物權(quán)優(yōu)于成立在后的物權(quán)，該權(quán)利具有排他性。且企業(yè)將該宗地作為抵押物向中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行麗江市古城區(qū)支行借款金額為1,600.00萬(wàn)元，債務(wù)履行期限為2017年11月14日至2018年11月13日，以此反映目前企業(yè)對(duì)此宗地具有主導(dǎo)權(quán)。同時(shí)企業(yè)給予評(píng)估人員提供了此宗土地當(dāng)初取得的《國(guó)有土地使用證》及繳納價(jià)款相關(guān)依據(jù)，同時(shí)評(píng)估人員查詢相關(guān)官網(wǎng)也未披露此宗地進(jìn)行過(guò)轉(zhuǎn)讓等情況�；诖饲闆r，本次評(píng)估將其納入評(píng)估范圍，但該宗土地的土地使用權(quán)瑕疵事項(xiàng)仍然存在，尚有被當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門收回的風(fēng)險(xiǎn)。本次評(píng)估未考慮該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)估值的影響，謹(jǐn)請(qǐng)報(bào)告使用者加以關(guān)注。
③在建工程－土建科目中的廠房及廠區(qū)附屬配套工程均位于玉龍縣九河鄉(xiāng)中古村委會(huì)雄古一組新廠區(qū)內(nèi)（雄古新廠區(qū)），企業(yè)于2016年7月29日與玉龍納西族自治縣國(guó)土資源局簽訂了雄古新廠區(qū)宗地的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，該宗地出讓總價(jià)為15,966,406.00元，截至本次評(píng)估基準(zhǔn)日2017年12月31日企業(yè)已繳納土地出讓金8,000,000.00元，尚有7,966,406.00元未繳，待企業(yè)土地出讓金繳納完畢后方可拿到該宗地的國(guó)有土地使用證。
（3）麗江映華生物藥業(yè)有限公司于2011年12月7日對(duì)云南玉龍農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司進(jìn)行投資，截至評(píng)估基準(zhǔn)日投資共計(jì)590,000.00元，持股0.46%。由于銀行作為特殊的金融機(jī)構(gòu)，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)資料保密性較強(qiáng)，加之企業(yè)對(duì)云南玉龍農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司持股較小，銀行拒絕提供財(cái)務(wù)報(bào)表，本次以分紅轉(zhuǎn)股后的實(shí)際認(rèn)購(gòu)金額確定評(píng)估值。謹(jǐn)請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。
（4）無(wú)評(píng)估資料不完整的情形。
（5）評(píng)估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)存在法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)。
（6）存在抵押擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系情形：
①不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書編號(hào)為“云（2017）玉龍縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000418號(hào)”、“云（2017）玉龍縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0001382號(hào)”的房屋建筑物及土地截至評(píng)估基準(zhǔn)日已設(shè)置抵押權(quán)，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記了編號(hào)為“云（2017）玉龍縣不動(dòng)產(chǎn)證明第0001755號(hào)”的《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》，證明權(quán)利為抵押權(quán)，權(quán)利人為玉龍納西族自治縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社，義務(wù)人為麗江映華生物藥業(yè)有限公司，抵押方式為一般抵押，擔(dān)保債權(quán)金額為7,200.00萬(wàn)元，債務(wù)履行期限為2017年11月21日至2023年11月21日。本次評(píng)估未考慮該抵押對(duì)評(píng)估值的影響，謹(jǐn)請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。
②不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書編號(hào)為“云（2017）玉龍縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0003493號(hào)”、“云（2017）玉龍縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000419號(hào)”的房屋建筑物及土地，在評(píng)估基準(zhǔn)日后已設(shè)置抵押權(quán)，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記了編號(hào)為“云（2018）玉龍縣不動(dòng)產(chǎn)證明第0000118號(hào)”的《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》，證明權(quán)利為抵押權(quán)，權(quán)利人為云南玉龍農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，義務(wù)人為麗江映華生物藥業(yè)有限公司，抵押方式為一般抵押，擔(dān)保債權(quán)金額為4,800.00萬(wàn)元，債務(wù)履行期限為2018年1月22日至2024年1月22日。本次評(píng)估未考慮該抵押對(duì)評(píng)估值的影響，謹(jǐn)請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。
③國(guó)有土地使用證編號(hào)為“玉國(guó)用（2003）字第08號(hào)”的土地截至評(píng)估基準(zhǔn)日已設(shè)置抵押權(quán)，并與中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行麗江市古城區(qū)支行簽訂了編號(hào)為53008670100717110001號(hào)的《小企業(yè)一般抵押合同》，權(quán)利人為中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行麗江市古城區(qū)支行，義務(wù)人為麗江映華生物藥業(yè)有限公司，債權(quán)金額為1,600.00萬(wàn)元，債務(wù)履行期限為2017年11月14日至2018年11月13日。本次評(píng)估未考慮該抵押對(duì)評(píng)估值的影響，謹(jǐn)請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。
④麗江映華生物藥業(yè)有限公司由麗江市融資擔(dān)保有限公司擔(dān)保，于麗江古城富滇村鎮(zhèn)銀行取得1,400.00萬(wàn)元借款以維持企業(yè)日常運(yùn)轉(zhuǎn)。該擔(dān)保被麗江映華生物藥業(yè)有限公司自然人股東劉映華以有處分權(quán)的質(zhì)押權(quán)（其持有麗江映華生物藥業(yè)有限公司8.64%股權(quán)，股權(quán)出資額：775.19萬(wàn)元）、抵押物（劉映華名下兩套房產(chǎn)，分別位于昆明的高新區(qū)國(guó)際花園一期7棟4單元502號(hào)，建筑面積174.44㎡，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：云（2017）五華區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0103772號(hào)和高新開發(fā)區(qū)科錫苑小區(qū)10棟1單元102號(hào)，建筑面積126.94㎡，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：云（2017）五華區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證第0086594號(hào)）為麗江市融資擔(dān)保有限公司擔(dān)保提供抵押或質(zhì)押反擔(dān)保。
（7）評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告日之間未發(fā)現(xiàn)存在可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項(xiàng)。
（8）本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，未發(fā)現(xiàn)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形。
|
