| 審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告中的保留意見(jiàn)、重要揭示、特別事項(xiàng)說(shuō)明中涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的提示提醒等內(nèi)容 |
1）上海華僑商務(wù)總匯有限公司于2016年1月14日與上海左岸國(guó)際貿(mào)易有限公司訂立《房屋租賃合同》一份，約定向上海左岸國(guó)際貿(mào)易有限公司出租位于延安西路129號(hào)8樓8號(hào)房間（建筑面積：188平方米）用于經(jīng)營(yíng)。自2016年6月起，上海左岸國(guó)際貿(mào)易有限公司不再支付租金，該公司曾于2017年1月25日給出書(shū)面承諾，在春節(jié)后上班的第一周里結(jié)清2017年1月以前所欠租金，并要求繼續(xù)合同關(guān)系，但此后上海左岸國(guó)際貿(mào)易有限公司仍欠租，涉及租金款項(xiàng)172,116.00元掛賬于應(yīng)收賬款科目。2017年5月5日上海華僑商務(wù)總匯有限公司向上海市靜安區(qū)人民法院提起民事訴訟，該訴訟仍處于上訴過(guò)程中，本次評(píng)估未考慮該訴訟事宜可能對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的影響。
2）根據(jù)上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息記載：756.21平方米地下層房屋用途為特種用途，企業(yè)相關(guān)人員無(wú)法明確產(chǎn)證對(duì)應(yīng)的地下建筑所處位置，歷年來(lái)亦從未取得地下建筑給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，故企業(yè)認(rèn)定地下一層為配套附屬用房。評(píng)估人員對(duì)華僑大廈地下一層進(jìn)行了實(shí)地勘察，實(shí)際用途為車(chē)位；同時(shí)，經(jīng)向華僑大廈的物業(yè)單位—上海華僑物業(yè)管理有限公司咨詢(xún)了解，根據(jù)華僑大廈業(yè)主委員會(huì)的公約，華僑大廈地下一樓的車(chē)位系根據(jù)業(yè)主所擁有的地上樓層產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分配，并每月向物業(yè)支付車(chē)位管理費(fèi)用。綜合上述情況，本次評(píng)估對(duì)企業(yè)所擁有的756.21平方米地下層房屋不予單獨(dú)作價(jià)，其價(jià)值體現(xiàn)在地上房屋建筑物中，請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。
3）根據(jù)上海華僑物業(yè)管理有限公司出具的告知函，根據(jù)華僑大廈業(yè)主委員會(huì)的公約，每個(gè)業(yè)主享有一個(gè)樓層2個(gè)車(chē)位的權(quán)益，上海華僑商務(wù)總匯有限公司實(shí)付實(shí)用13個(gè)車(chē)位，并每月向物業(yè)支付管理費(fèi)用。考慮到上海華僑商務(wù)總匯有限公司對(duì)該部分車(chē)位無(wú)實(shí)際產(chǎn)權(quán)，且本次對(duì)委估房產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，均選擇華僑大廈的辦公樓作為可比案例，其車(chē)位價(jià)值包含在辦公樓價(jià)值中，故本次對(duì)該批物業(yè)分配的可用車(chē)位不予單獨(dú)作價(jià)。
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