| 審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告中的保留意見(jiàn)、重要揭示、特別事項(xiàng)說(shuō)明中涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的提示提醒等內(nèi)容 |
1、被評(píng)估單位有 3 輛大眾轎車、 3 輛別克轎車，由于北京車輛限牌，購(gòu)車后租用了聯(lián)通租賃集團(tuán)有限公司北京分公司的車輛牌照號(hào)，車輛牌照號(hào)所有人為聯(lián)通租賃集團(tuán)有限公司北京分公司。評(píng)估人員認(rèn)為被評(píng)估單位實(shí)際已支付車輛全款，車輛也已使用并納入固定資產(chǎn)管理，并且被評(píng)估單位與車輛牌照號(hào)所有人對(duì)車輛所有權(quán)也有相關(guān)約定，故本次將上述車輛作為被評(píng)估單位的固定資產(chǎn)納入評(píng)估范圍。
2、被評(píng)估單位應(yīng)收款項(xiàng)中有 2 筆款項(xiàng)已上訴法院并判決勝訴，但執(zhí)行款只收到31,262.50 元，具體情況如下： 被評(píng)估單位訴江蘇盛業(yè)光電科技有限公司（簡(jiǎn)稱盛業(yè)公司）拖欠貨款一案，根據(jù)南京市秦淮區(qū)人民法院于 2015 年 8 月 28 日下達(dá)的 2015 秦商初字第 746 號(hào)《民事判決書(shū)》，判決盛業(yè)公司于判決十日內(nèi)歸還本公司 3,865,076.83 元，并支付逾期利息；判決無(wú)錫盛成偉業(yè)貿(mào)易有限公司、薛皓對(duì)上述債務(wù)中的 2,211,698.82 元承擔(dān)連帶清償責(zé)任。根據(jù)法院、律師對(duì)該案件的反饋情況，欠款總額中的無(wú)連帶清償部分的1,653,378.01 元基本確定形成壞賬，公司已于 2016 年核銷該筆壞賬。對(duì)有連帶清償責(zé)任的 2,211,608.82 元，由于對(duì)能否順利回款還有很大的不確定性，本公司從謹(jǐn)慎性原則考慮，于 2016 年度全額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，2017 年 4 月收到 31,262.50 元，沖回該部分壞賬準(zhǔn)備。 對(duì)上述債權(quán)，評(píng)估人員根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值，壞賬準(zhǔn)備評(píng)估為零。
3、根據(jù)南京市發(fā)展和改革委員會(huì)出具的寧發(fā)改投核字【2008】42 號(hào)《南京大明文化實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司金陵大報(bào)恩寺琉璃塔暨遺址園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)決定書(shū)》文件及南京市秦淮區(qū)人民政府出具的寧秦府征字【2012】2 號(hào)《南京市秦淮區(qū)人民政府國(guó)有土地上房屋征收決定》文件，2014 年被評(píng)估企業(yè)與南京市秦淮區(qū)房屋征收管理辦公司（征收單位）簽訂南京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議，被評(píng)估企業(yè)（乙方）與南京市秦淮區(qū)房屋征收管理辦公司（征收單位甲方）、南京大明文化實(shí)業(yè)有限公司（委托征收單位丙方）簽訂征收補(bǔ)償（補(bǔ)充）協(xié)議書(shū)，（1）征收乙方房屋建筑物 20,866.23平方米（其中：有房產(chǎn)證的 20,330.84 平方米，自建房無(wú)房產(chǎn)證的 535.39 平方米），房屋占地面積 20,309.40 平方米，征收補(bǔ)償總款為 32,900.00 萬(wàn)元。（2）征收綠化用地和公共道路用地 1,179.41 平方米，征收費(fèi)用 1,769.115 萬(wàn)元。（3）甲方、乙方同意在“黃泥塘”地塊中規(guī)劃用地 70 米*95 米，由乙方按規(guī)劃部門要求建設(shè)“新賓館”，新賓館建設(shè)用地涉及乙方自有土地 2,166.66 平方米，涉及丙方“黃泥塘”地塊中的土地面積 4,454.51 平方米，對(duì)涉及丙方“黃泥塘”地塊中的土地按“等面積等價(jià)原則”，在晨光賓館征收面積中抵扣，抵扣費(fèi)用為 7,216.04 萬(wàn)元。
根據(jù)南京市發(fā)展和改革委員會(huì)出具的寧發(fā)改投核字【2012】1032 號(hào)《關(guān)于金陵大報(bào)恩寺遺址公園及配套建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)決定書(shū)》文件及南京市秦淮區(qū)人民政府出具的寧秦府征字【2013】4 號(hào)《南京市秦淮區(qū)人民政府國(guó)有土地上房屋征收決定》文件，2015年被評(píng)估企業(yè)（乙方）與南京市秦淮區(qū)房屋征收管理辦公司（征收單位甲方）、南京大明文化實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（委托征收單位丙方）簽訂《關(guān)于晨光銷售樓地塊征收補(bǔ)償協(xié)議》，（1）銷售樓地塊征收、補(bǔ)償事宜，征收乙方自有土地 2,166.66 平方米，其中“銷售樓”建筑面積 1,665.29 平方米，地大于房 501.37 平方米；丙方在原“銷售樓”地區(qū)晨光大道南側(cè)補(bǔ)償 1,888.00 平方米的“新建筑”產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)歸乙方；“新建筑”周邊規(guī)劃道路、綠化用地 278.66 平方米產(chǎn)權(quán)歸乙方，由乙方、丙方共同使用，故賬面無(wú)形資產(chǎn)中該土地仍掛賬，賬面原值為 1,572,994.52 元。（2）新賓館預(yù)留建設(shè)用地退還等事宜，由于乙方上級(jí)“中國(guó)航天科工集團(tuán)”相關(guān)規(guī)定，乙方不再?gòu)?fù)建新賓館，涉及丙方“黃泥塘”地塊中 4,454.51 平方米原新賓館預(yù)留建設(shè)用地抵扣款 7,216.04 萬(wàn)元退還給乙方。 根據(jù)上述協(xié)議，被評(píng)估單位應(yīng)收到的動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)為 34,669.15 萬(wàn)元，已全額收到，用于動(dòng)拆遷相關(guān)費(fèi)用及結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)外收入，截至 2017 年 9 月 30 日賬面余額為275,096,694.99 元，被評(píng)估單位將于 2018 年結(jié)轉(zhuǎn)收益并交納相關(guān)所得稅。上述拆遷事宜已于 2015 年 6 月結(jié)束，但房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證未辦理變更登記手續(xù)，且被征收銷售樓地塊土地 2,166.66 平方米拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定在原“銷售樓”地區(qū)晨光大道南側(cè)補(bǔ)償 1,888.00 平方米的“新建筑”以及“新建筑”周邊規(guī)劃道路、綠化用地 278.66平方米產(chǎn)權(quán)尚未得到落實(shí)，其土地使用權(quán)類型、用途不明。
本次以企業(yè)申報(bào)數(shù)、房地產(chǎn)權(quán)證、拆遷補(bǔ)償協(xié)議為基礎(chǔ)，以現(xiàn)場(chǎng)勘察核實(shí)的房屋建筑物數(shù)量、土地使用權(quán)面積作為評(píng)估范圍。對(duì)已拆遷待補(bǔ)償?shù)?1,888.00 平方米的“新建筑”以及“新建筑”周邊規(guī)劃道路、綠化用地 278.66 平方米產(chǎn)權(quán)，設(shè)定房屋建筑物為商服用房，國(guó)有土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)用地納入土地使用權(quán)評(píng)估范圍。
4、本次對(duì)納入評(píng)估范圍的委估房屋建筑物占用的國(guó)有劃撥用地使用權(quán)，根據(jù)原國(guó)家國(guó)土資源管理局頒布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》及南京市人民政府相關(guān)規(guī)定，按評(píng)估市場(chǎng)地價(jià)的40%扣除劃撥用地使用權(quán)需繳納的土地出讓金作為評(píng)估值。
5、截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入投資性房地產(chǎn)評(píng)估范圍、座落于建康路115號(hào)的航天大廈(寧房權(quán)證白轉(zhuǎn)字第293064號(hào)房屋所有權(quán)證)房屋建筑物，結(jié)構(gòu)為磚混，總層數(shù)為地上8層地下2層，建筑面積共計(jì)9867.59平方米，屋用途為其他（目前用于商服用途）。
上述房屋目前整幢出租，根據(jù)被評(píng)估單位提供的2015年12月31日與杭州住友酒店管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，租賃期限10年零3個(gè)月，裝修免租期3個(gè)月，從2016年1月15日起至2026年4月14日止，第1至第2年年租金680萬(wàn)元，第3至第4年年租金在第1至第2年年租金基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%為714萬(wàn)元，依此類推，第9年至第10年年租金為826.54萬(wàn)元。對(duì)于該類商用的房屋建筑物分別采用市場(chǎng)法、收益法進(jìn)行評(píng)估，再通過(guò)認(rèn)真對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析，并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，對(duì)兩種評(píng)估結(jié)果進(jìn)行綜合分析后采用了市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論未考慮租約對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
具體其他詳見(jiàn)評(píng)估報(bào)告。
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