| 審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告中的保留意見(jiàn)、重要揭示、特別事項(xiàng)說(shuō)明中涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的提示提醒等內(nèi)容 |
評(píng)估報(bào)告披露：除非特別說(shuō)明，本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估值以委托方對(duì)有關(guān)資產(chǎn)擁有完全的權(quán)利為基礎(chǔ)，未考慮由于委托方尚未支付某些費(fèi)用所形成的相關(guān)債務(wù)，我們假設(shè)資產(chǎn)受讓方與該等負(fù)債無(wú)關(guān)。
由于存貨賬面成本與實(shí)物之間缺乏對(duì)應(yīng)關(guān)系，本次評(píng)估調(diào)整為按清查核實(shí)確認(rèn)的實(shí)物形態(tài)為對(duì)象予以列示。
存貨中回購(gòu)房源按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，簡(jiǎn)易起見(jiàn)，本次評(píng)估暫未重分類調(diào)整至投資性房地產(chǎn)科目。
由于被評(píng)估單位可以選擇按照5%的簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)征增值稅，故本次評(píng)估扣除銷項(xiàng)稅5%，附加稅費(fèi)忽略不計(jì)。
存貨扣除項(xiàng)包括增值稅、部分利潤(rùn)、部分管理費(fèi)、部分銷售費(fèi)用等，為方便計(jì)算，我們簡(jiǎn)化了增值稅稅基；同理，亦簡(jiǎn)化投資性房地產(chǎn)稅基；2期商鋪005558號(hào)大產(chǎn)證內(nèi)17452.01平方米建筑面積簡(jiǎn)化為全部按底層估測(cè)。
1、2期商辦用房未投入實(shí)際使用，其房屋主體結(jié)構(gòu)的退化小于非主體構(gòu)件及外表因年久失修形成的自然損耗。為方便計(jì)算，房?jī)r(jià)中成新因素統(tǒng)一按主體結(jié)構(gòu)狀況為標(biāo)準(zhǔn)估測(cè)，而非主體構(gòu)件及外表由于缺乏日常養(yǎng)護(hù)造成的非使用破損通過(guò)扣除整修費(fèi)予以反映。
未交割房建筑面積由被評(píng)估企業(yè)委托西上海集團(tuán)提供，如與房地部門發(fā)證面積或測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積有差異，應(yīng)按實(shí)進(jìn)行調(diào)整。
評(píng)估基準(zhǔn)日前已拆除的輕鋼廠房其房屋建筑物評(píng)估值計(jì)零、地價(jià)按待建工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
無(wú)證房（維修車間、綜合樓、門衛(wèi)）等違章建筑，不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)。
違章建筑的建筑面積由被評(píng)估企業(yè)提供，如與測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積有差異，應(yīng)按實(shí)進(jìn)行調(diào)整。
應(yīng)予費(fèi)用化的存貨賬面值（青浦物業(yè)項(xiàng)目等）不予評(píng)估。
一期二期開發(fā)完成的基礎(chǔ)設(shè)施（如場(chǎng)地、圍護(hù)、大門、橋梁、護(hù)岸工程）、公建配套設(shè)施（如變配電）等不可售資產(chǎn)，其貢獻(xiàn)已分配到可售資產(chǎn)中，不單獨(dú)計(jì)價(jià)。
尚需完善的基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施其影響已在可售資產(chǎn)評(píng)估值中予以考慮。
因待建工業(yè)用地2幅無(wú)房屋建筑列作核算對(duì)象，本次評(píng)估將廠房工程的前期及專業(yè)費(fèi)計(jì)入地價(jià)并加計(jì)相應(yīng)利潤(rùn)；簡(jiǎn)易起見(jiàn)，臨時(shí)場(chǎng)地、道路、圍墻、大門、綠化等專用臨時(shí)設(shè)施建造費(fèi)用一并計(jì)入地價(jià)。
帶征土地使用權(quán)及相關(guān)道路、綠化無(wú)償移交市政部門，不計(jì)評(píng)估值。
未完工程合并扣除，未計(jì)入房?jī)r(jià)。
整修費(fèi)合并扣除，未計(jì)入房?jī)r(jià)。
本次評(píng)估未考慮不動(dòng)產(chǎn)出售相關(guān)稅費(fèi)。
長(zhǎng)期投資—飛揚(yáng)公司因注銷并進(jìn)入清算程序，且評(píng)估基準(zhǔn)日凈資產(chǎn)29,956,016.95元（引自2017年4月飛揚(yáng)公司資產(chǎn)負(fù)債表）與實(shí)收資本30,000,000.00元接近，故未打開評(píng)估，僅以賬面價(jià)值列示，待清算全部結(jié)束后按實(shí)調(diào)整。評(píng)估人員預(yù)判收回投資不大于2550萬(wàn)元。
本報(bào)告授權(quán)評(píng)估人員負(fù)責(zé)解釋，引用審計(jì)結(jié)論的除外。
至評(píng)估報(bào)告提出之日，除上述事項(xiàng)外，評(píng)估人員在本項(xiàng)目的評(píng)估過(guò)程中沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，且資產(chǎn)占有方也沒(méi)有提供有關(guān)可能影響評(píng)估結(jié)論并需要明確揭示的特別事項(xiàng)情況。
審計(jì)報(bào)告披露：我們提醒財(cái)務(wù)報(bào)表使用者關(guān)注，貴公司在2017年1-4月發(fā)生凈虧損25,054,508.18元。截至2017年4月30日，貴公司的凈資產(chǎn)為-601,042,637.09元。這一事項(xiàng)表明存在可能導(dǎo)致對(duì)貴公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生重大疑慮的重大不確定性。此段內(nèi)容不影響已發(fā)表的審計(jì)意見(jiàn)。
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